개요:
주택임차인이 근저당권이 설정된 주택을 임차한 후 근저당권이 실행되어 경매 절차가 개시된 경우, 경매절차의 매수인은 해당 주택에 대하여 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 매수인은 인도명령을 신청할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 민사집행법 제136조
* 대법원 2000. 12. 13. 선고 99다53025 판결
질문:
저는 근저당권이 설정된 주택을 임차하여 거주한지 5개월 정도 되었는데, 선순위의 근저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하였습니다. 매수인은 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방을 인도받고 저에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 합니다. 저는 인도명령에 따라 임차주택을 인도해야 하는지요?
답변:
귀하는 선순위 근저당권이 설정된 후 위 주택을 임차하여 위 근저당권의 실행으로 인한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 경매절차의 매수인은 귀하에게 인도명령을 신청할 수 있습니다.
따라서 귀하는 인도명령에 따라 임차주택을 인도해야 할 것으로 보입니다. 만약 인도명령을 이행하지 않을 경우, 경매절차의 매수인은 집행관을 통해 강제집행을 할 수 있습니다.
해설:
주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 임차인이 대항력을 갖추게 되면, 임대인의 지위는 임차주택의 소유권과 함께 승계되고, 임대인의 보증금반환채무도 소멸하게 됩니다. 이 경우 임차주택을 매수한 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임차인에게 보증금을 지급할 의무가 있습니다.
그러나 귀하는 선순위 근저당권이 설정된 후 위 주택을 임차하였으므로, 위 근저당권의 실행으로 인한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 매수인은 귀하에게 대항하여 인도명령을 신청할 수 있습니다.