개요
주택임대차보호법상 대항력은 임차권을 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 말한다. 그런데, 임차인이 경매절차에서 대항력을 갖추지 못하고, 낙찰인이 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 그 임차인은 새로운 낙찰인에게 임차권을 주장할 수 있는지 여부가 문제된다.
관련법 및 판례
주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력의 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 규정하고 있다. 또한, 대법원은 “주택임대차보호법에 의한 대항력과 다른 권리의 관계는 요건 구비의 선후에 의한다”라고 판시하고 있다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결).
질문
甲은 乙1 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 거주하였는데, 甲이 미처 주민등록 전입신고를 마치기 전에 丙1이 위 주택에 대한 근저당권설정등기를 마쳤고, 甲은 그 이후에야 주민등록 전입신고를 하였습니다. 그런데, 丙1의 근저당권이 실행되어 경매절차(1차 경매절차)가 개시되었고, 乙1의 장모인 乙2가 위 주택을 낙찰 받았는데, 그 과정에서 乙2는 甲과 새로운 임대차계약을 체결하는 한편, 낙찰대금 완납일 바로 다음날에 丙2를 채권자로 하는 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 이후 丙2의 근저당권이 실행되었을 때(2차 경매절차), 甲은 새로운 낙찰자인 丁에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있나요?
답변
甲은 丙1의 근저당권에 기한 임의경매절차(1차 경매절차)에서는 대항력을 갖추지 못하였으므로, 丙1의 근저당권자에게는 대항할 수 없었습니다. 또한, 乙2가 낙찰대금을 납부하기 이전부터 이 사건 주택에 관하여 주민등록상 소유자 아닌 甲이 거주하는 것으로 나타나 있었으므로, 甲의 주민등록은 乙2의 소유권취득 이전부터 乙2와 甲 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것입니다. 따라서 甲은 이 사건 주택에 관하여 乙2가 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것입니다.
따라서, 甲은 丙2 명의의 근저당권에 기한 경매절차(2차 경매절차)에서는 대항력을 주장할 수 있어, 낙찰인 丁 및 그 승계인들에게 임차권을 주장하며 주택의 인도를 거절할 수 있을 것입니다.
결론적으로, 甲은 2차 경매절차에서 대항력을 갖추고 있으므로, 낙찰인 丁 및 그 승계인들에게 임차권을 주장할 수 있습니다.