개요:

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 경매절차에서 배당받지 못한 보증금 잔액에 대하여 매수인에게 대항할 수 있는지 여부에 대해 살펴봅니다

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항
* 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결
* 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결

 

질문:

甲은 서울 소재 乙소유 주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주와 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 구비하여 거주하고 있었습니다. 그런데 위 주택은 甲의 주택임차권보다 늦게 설정된 1번 근저당권의 실행으로 매각되었고, 甲의 주택임차권은 위 근저당권자보다 우선하여 보증금 전액을 배당받아야 함에도 불구하고 경매법원에서 배당표를 잘못 작성하는 바람에 甲은 소액임차인으로서 인정되는 최우선변제금 3,400만원만 배당 받았습니다. 그러나 甲은 전세보증금 전액이 1순위로 배당될 것으로 믿고 배당기일에 출석하지 않았다가 배당이의의 기회를 놓쳤고, 수일 후 배당표를 확인한 후에야 그러한 사실을 알게 되었습니다. 甲은 대항력도 겸유하고 있으므로, 경매절차의 매수인에 대하여 보증금 중 배당받지 못한 1,600만원을 반환받을 때까지 매수인에게 대항할 수 있는지요?

 

답변:

대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 경매절차에서 배당받지 못한 보증금 잔액에 대하여 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는, **경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액이 있는지 여부에 따라 결정됩니다.**

위 사례에서 甲은 보증금 5,000만원 중 위 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액인 5,000만원을 공제한 잔액은 없는 것이므로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없을 것으로 보여집니다.

다만, 甲은 배당요구를 한 보증금 중 올바른 순위에 의한 배당금 5,000만원에서 현실로 배당받은 3,400만원을 공제한 1,600만원에 대하여는 후순위 배당채권자들을 상대로 부당이득반환청구권을 행사해야 할 것입니다.