개요:
경매 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우, 경락인이 계약 해제 및 손해배상 청구 가능
관련법 및 판례:
* 민법 제575조 제1항
* 대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결
질문:
경매 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우, 경락인이 이를 알지 못하고 경매에 참여하여 낙찰을 받은 경우, 경락인은 어떠한 권리구제를 받을 수 있나요?
답변:
경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).
즉, 경락인은 경매 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하여 자신의 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 계약을 해제하고 경매대금의 전부나 일부를 반환받거나, 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
따라서, 경락인 甲의 경우에도 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.
다만, 경락인이 계약을 해제하지 않고 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수는 없습니다.