경매 중 선순위 근저당권 말소 시 차순위 주택임차인의 대항력

개요

주택임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 그러나 선순위 근저당권이 있는 경우, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실한다.

질문

선순위 근저당권이 있는 상태에서 입주하고 주민등록전입신고를 마친 임차인이, 선순위 근저당권을 말소시킨다면 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지?

답변

선순위 근저당권이 말소된 경우, 그보다 후순위의 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다. 따라서 위 질문의 경우, 선순위 근저당권이 경매절차의 매각대금지급기일 이전에 말소된다면, 임차인은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을 것으로 보인다.

해설

주택임대차보호법 제3조는 임차인의 권리를 보호하기 위한 규정으로, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기게 됩니다. 그러나 선순위 근저당권이 있는 경우, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하게 됩니다.

이는 선순위 근저당권자가 자신의 채권을 회수하기 위하여 경매를 신청하였는데, 그 과정에서 후순위 임차권이 대항력을 유지하게 되면 선순위 근저당권자의 채권회수에 어려움이 발생할 수 있기 때문입니다.

그러나 선순위 근저당권이 말소되는 경우, 그보다 후순위의 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다는 판례가 있습니다. 이는 선순위 근저당권이 말소됨으로써 임차권의 존재로 인하여 담보가치가 손상될 우려가 사라졌기 때문입니다.

따라서 위 질문의 경우, 선순위 근저당권이 경매절차의 매각대금지급기일 이전에 말소된다면, 임차인은 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을 것으로 보입니다. 이는 임차권의 대항력이 선순위 근저당권의 존재 여부에만 좌우되는 것이 아니라, 임차권의 존재로 인하여 담보가치가 손상될 우려가 있는지 여부에 따라 결정되기 때문입니다.

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