개요:
저당부동산에 대한 경매절차에서 임차인이 연체한 차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부에 대한 설명
관련법 및 판례:
* 민법 제359조 제1항
* 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결
* 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결
질문:
저는 2011. 5. 7. 소유자 B로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 이 사건 아파트에서 계속 거주하였습니다. 이 사건 아파트는 A은행이 2009. 1. 16. 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마쳤는데, A은행은 2012. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌습니다. 한편, A은행은 저에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않았습니다. 이 경우 경매 후 배당받을 임대차보증금에서 연체차임이 공제되는지요?
답변:
네, 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제됩니다.
민법 제359조 제1항은 ‘저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.’고 규정하고 있습니다. 따라서 저당부동산에 대한 압류 이후의 차임채권도 저당권의 효력이 미치게 됩니다.
그런데 저당부동산에 대한 경매절차에서는 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 않습니다. 따라서 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐입니다.
따라서 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별도의 저당권 실행을 하지 않은 경우에도, 임차인이 연체한 차임은 임차인이 배당받을 보증금에서 공제됩니다.
다만, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 별도의 저당권 실행을 하여 임차인이 그 차임 등을 지급하거나 공탁한 경우에는, 그 차임 등이 공제되지 않습니다.
귀하의 경우, 저당권자가 경매개시결정 이후의 차임채권에 대하여 별도의 저당권 실행을 하지 않았으므로, 귀하가 배당받을 보증금에서 연체차임이 공제될 것입니다.