개요:

계약해제로 임대인의 소유권등기가 말소된 경우에도, 임대차계약이 유효하게 유지되고 임차인은 대항력을 유지합니다.

 

관련법 및 판례:

* 민법 제548조 제1항
* 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결
* 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결

 

질문:

저는 甲이 乙로부터 분양 받아 소유권이전등기 된 주택을 甲으로부터 전세보증금 6,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있었는데, 甲이 乙에게 분양대금으로 교부한 어음이 결재되지 아니하여 甲과 乙의 분양계약이 해제되었으며, 乙은 丙에게 위 주택을 다시 분양하여 甲의 소유권이전등기는 말소되고, 丙명의로 소유권이전등기가 되었습니다. 그러자 丙은 저에게 위 주택을 명도 하라고 하는데, 저는 丙에게 대항할 수 없는지요?

 

답변:

네, 대항할 수 있습니다.

민법 제548조 제1항은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.

이러한 규정에 따라, 임대차계약이 해제되었다고 하더라도, 임차인이 이미 임차권을 취득하였다면, 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다.

위 사안의 경우, 귀하는 甲과 乙 사이의 분양계약이 해제되기 이전에 소유자였던 甲과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었습니다. 따라서, 귀하는 주택임대차보호법 제548조 제1항 단서의 제3자로서 주택임차권을 주장할 수 있습니다.

따라서, 丙의 명도청구에 응하지 않아도 될 것으로 보입니다.