개요:
* 계약 갱신 시 임대보증금 인상 후 우선변제권의 범위
질문:
임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 증액하기로 합의한 경우, 인상된 보증금으로 인상 전에 설정된 저당권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있는지?
답변:
인상 전에 설정된 저당권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없습니다.
임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 증액하기로 합의한 경우, 그 인상된 보증금은 인상 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 경락인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다.
이는 저당권자로서는 인상되기 전의 보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고, 장래 보증금이 얼마나 인상될지도 예상할 수 없으므로, 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 저당권자의 이익을 지나치게 침해하는 것이 되기 때문입니다.