개요:
* 구분점포의 임대차가 단일한 임대차관계로 인정되는 경우
* 구분점포의 우선변제권 범위 판단 기준
질문:
A씨는 상가건물의 지하 층 구분점포 중 20개를 임차하여 헬스클럽을 운영하면서 위 구분점포들에 대한 임대차계약 20개를 체결하였습니다. 이러한 경우 상가건물임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 판단할 때, 20개의 각 임대차계약 보증금을 나누어 판단해야 하는지, 아니면 20개의 각 임대차계약 보증금을 합산하여 판단해야 하는지?
답변:
20개의 각 임대차계약 보증금을 합산하여 판단해야 합니다.
임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 합니다.
대법원은 이와 유사한 사안에서, 임차인이 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 사업을 운영하였고, 임차인과 임대인 사이에 작성된 임대차계약서 5건이 모두 같은 날에 작성되었고 동일한 계약서 양식을 사용하였으며, 보증금 및 월차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일한 사실, 구분점포별로 보증금 및 월차임에 차이가 있기는 하나 이는 구분점포의 계약서상 면적이 달라 그에 비례하여 보증금 및 월차임을 정하였기 때문으로 보이고, 계약서상 면적이 동일한 구분점포 사이에서는 보증금 및 월차임도 동일한 사실을 고려할 때, 피고가 이 사건 쟁점 부동산을 포함한 소외인 소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도 그 5개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 상당하므로, 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다고 하였습니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결).
따라서 사안의 경우에 임차한 구분점포 20개에 관한 20개의 임대차계약상의 보증금 합산액을 기준으로 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 합니다.