개요:
구분점포의 우선변제권 판단 기준에 대한 검토
질문:
임차인이 동일한 임대인으로부터 수개의 구분점포를 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준은 각각의 임차보증금액을 기준으로 하는지, 합산한 임차보증금액을 기준으로 하는지?
답변:
임차인이 수개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우, 각각의 구분점포에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 합니다.
따라서, 사안과 같은 경우에도 합산한 임차보증금액을 기준으로 상가건물임대차보호법의 적용여부를 판단하게 됩니다.
해설:
상가건물임대차보호법은 보증금이 일정액수 이하인 상가임차인을 보호하기 위한 법률입니다. 따라서, 임차보증금액이 법령에서 정한 기준을 초과하는 경우, 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.
위 판례는 임차인이 수개의 구분점포를 일괄하여 단일한 임대차관계로 사용하는 경우, 각 구분점포의 임차보증금액을 합산하여 상가건물임대차보호법의 적용여부를 판단해야 한다는 취지로 판시하였습니다. 이는 임차인이 수개의 구분점포를 일괄하여 사용할 경우, 임차보증금액의 합산액이 법령에서 정한 기준을 초과할 가능성이 높기 때문입니다.
따라서, 임차인이 수개의 구분점포를 일괄하여 임차하여 단일한 영업을 하는 경우, 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 임차보증금액의 합산액이 법령에서 정한 기준을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.