개요:
주택임대차보호법상 임차인은 임대주택의 경매 또는 공매 시 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리인 대항력을 갖추게 됩니다.
근저당권이 설정된 주택을 임차한 경우, 임차인은 대항력을 취득하기 위해서는 근저당권의 피담보채무가 변제되었음을 증명하여야 합니다.
만약 임차인이 대항력을 갖춘 후 근저당권이 소멸되었으나, 임대인이 근저당권설정등기를 유용하기로 합의하였다면, 이러한 합의는 임차인에 대하여는 효력이 없다고 할 것입니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결
* 대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결
* 대법원 2009. 2. 26. 선고, 2006다72802 판결
* 대법원 2009. 5. 28. 선고, 2009다4787 판결
질문:
甲은 乙소유 주택을 전세보증금 3,500만원에 계약기간 1년으로 하는 전세계약을 체결하고 계약금 300만원을 지급하였습니다. 그런데 이미 6개월 전 위 주택에 丙의 근저당권(채권최고액 3,000만원)이 설정된 것을 알게 된 甲은 乙에게 자기가 지급하는 나머지 전세보증금 3,200만원으로 위 근저당권 채무를 변제하고 위 근저당권설정등기를 말소하여 줄 것을 요구하였고 乙은 이에 응하여 위 채무를 모두 변제하였습니다. 이에 甲은 안심하고 입주와 주민등록전입신고 및 확정일자를 받아 거주하고 있는데, 계약기간만료에 즈음하여 위 주택의 등기사항증명서를 열람해보니 위 근저당권설정등기가 말소되지 않은 채 남아 있었습니다. 알고 보니 乙은 甲이 입주한 후 丙으로부터 다시 2,500만원을 차용하면서 위 근저당권등기를 유용하기로 하였다는 것입니다. 이 경우 위 주택이 경매된다면 甲은 위 근저당권보다 선순위로 우선변제를 받을 수 있는지, 또한 법원에서 원래 근저당권이 설정등기된 날을 기준으로 배당을 하는 경우에 어떤 법적 절차를 밟아야 하는지요?
답변:
1.甲의 대항력 유무
원래 근저당권의 피담보채무가 변제되면 근저당권도 소멸하고, 그 등기는 무효가 됩니다. 그러나 임대인이 근저당권설정등기를 유용하기로 합의하였다면, 이러한 합의는 임차인에 대하여는 효력이 없다고 할 것입니다.
위 사안에서 甲은 乙에게 전세보증금으로 3,200만원을 지급하여 丙의 근저당권 채무를 모두 변제하였으므로, 그 담보로 설정된 근저당권도 소멸하여 그 등기는 무효가 됩니다. 또한 甲은 乙과 채권적 전세계약을 체결한 후 그 주택에 입주하고 주민등록전입신고 및 확정일자도 마침으로써 위 채권적 전세가 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되었습니다. 따라서 甲은 근저당권자인 丙보다 선순위로 우선변제를 받을 수 있습니다.
2. 법원에서 丙보다 후순위로 배당하는 경우의 절차
만약 법원에서 丙보다 후순위로 배당하는 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하여 다투어야 할 것입니다.