개요:

근저당권 설정 시점의 주택임대차보호법이 적용되어 소액임차보증금의 범위가 달라질 수 있습니다.

 

관련법 및 판례:

* 주택임대차보호법 제8조
* 주택임대차보호법 시행령 제10조
* 구 주택임대차보호법 시행령(2016. 11. 29. 대통령령 제27614호로 개정되기 전의 것) 부칙 제2조

 

질문:

광주광역시 소재 빌라에 2017. 4. 21.부터 보증금 6천만 원으로 거주하고 있습니다. 빌라에 근저당권이 하나 설정되어 있는데 만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 제가 살고 있는 빌라가 경매에 들어간다고 하더라도 저는 주택임대차보호법에 따라 우선변제를 받을 수 있나요?

 

답변:

네, 받을 수 있습니다. 다만, 근저당권이 설정된 시점의 주택임대차보호법의 규정이 적용되어 소액임차보증금의 범위가 달라질 수 있습니다.

 

현재 주택임대차보호법에 따르면 광주광역시의 경우 보증금이 6천만 원 이하인 경우 최대 2천만 원까지 소액임차인으로 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

질문자의 빌라에 근저당권이 2016. 3. 31. 이전에 설정되었다면, 구 주택임대차보호법의 규정이 적용되어 보증금 4천만 원 이하인 경우 최대 1천만 원까지 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

따라서, 질문자의 보증금 6천만 원은 2016. 3. 31. 이후에 설정된 근저당권이 설정된 경우라면 소액임차보증금의 범위에 해당하므로, 경매 시 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

주의 사항:

* 근저당권 설정 시점을 확인하기 위해서는 부동산등기부등본을 열람해야 합니다.
* 소액임차인의 우선변제권을 주장하기 위해서는 대항요건을 갖추어야 합니다. 대항요건이란 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 것을 말합니다.
* 경매개시결정이 있음을 안 날로부터 4주 이내에 배당요구를 해야 합니다.