개요:
기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우, 임차인의 주택임대차보호법상 대항력은 그 목적과 실질에 따라 판단됩니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결
질문:
甲은 乙에게 5,000만 원의 채권이 있는데, 위 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하고, 주택의 인도 및 주민등록을 하였습니다. 이 경우 甲은 기존 채권을 임대차보증금으로 전환한 사실 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 부여받을 수 없나요?
답변:
아니요, 甲은 주택임대차보호법상의 대항력을 부여받을 수 있습니다.
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률로서, 임대차의 대항력은 그 중에서도 중요한 권리입니다. 대항력은 임차인의 임대차권이 제3자에 대하여 효력을 가지는 것을 말합니다.
주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임대차 계약서를 작성하고 임차 목적물을 인도받은 때에 주민등록을 마쳐야 합니다.
그러나, 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 임차인이 주택을 사용·수익하기 위한 목적으로 임대차계약을 체결하고, 주택의 인도 및 주민등록을 마쳤다면, 기존 채권을 임대차보증금으로 전환한 사실만으로 주택임대차보호법상의 대항력을 부정할 수 없습니다.
대법원은 이러한 경우를 “소액임차인으로서 보호받을 필요가 있는 경우”로 보아 대항력을 인정하고 있습니다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결).
따라서, 甲의 경우 주택을 사용·수익하기 위해서 임대차계약을 체결하였고, 주택의 인도 및 주민등록을 하였다면, 단지 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 주택임대차보호법상의 대항력을 갖지 못한다고 할 수 없어, 대항력을 가질 것으로 보입니다.
설명:
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률로서, 임차권의 대항력은 그 중에서도 중요한 권리입니다. 대항력은 임차인의 임대차권이 제3자에 대하여 효력을 가지는 것을 말합니다.
주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임대차 계약서를 작성하고 임차 목적물을 인도받은 때에 주민등록을 마쳐야 합니다.
그러나, 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 임차인이 주택을 사용·수익하기 위한 목적으로 임대차계약을 체결하고, 주택의 인도 및 주민등록을 마쳤다면, 기존 채권을 임대차보증금으로 전환한 사실만으로 주택임대차보호법상의 대항력을 부정할 수 없습니다.
이는 기존 채권을 임대차보증금으로 전환한 경우에도, 임차인은 여전히 주택을 사용·수익할 수 있는 권리를 가지기 때문입니다. 따라서, 이러한 경우를 “소액임차인으로서 보호받을 필요가 있는 경우”로 보아 대항력을 인정하고 있습니다.