개요:
나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 주택을 임차한 경우, 임차인은 나대지에 대해서는 최우선변제를 받을 수 없고, 주택에 대해서만 최우선변제를 받을 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
* 주택임대차보호법 제8조 제3항
* 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
질문:
나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 주택을 임차한 경우, 임차인은 나대지에 대해서도 최우선변제를 받을 수 있나요?
답변:
아니요, 받을 수 없습니다.
대법원은 “대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 판시하였습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).
이 판례에 따르면, 나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 주택을 임차한 경우, 임차인은 나대지에 대해서는 저당권자에 우선하여 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이는 나대지의 경우 저당권 설정 당시에 이미 임차인이 존재하지 않았기 때문입니다.
따라서 나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 주택을 임차한 경우, 임차인은 주택의 경매대금에 대해서만 최우선변제를 받을 수 있습니다.