개요:
* 나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 상가를 임차한 소액임차인은 나대지의 경매절차에서는 저당권자에 우선하여 최우선변제를 받을 수 없습니다. 다만, 상가의 경매대금에 대해서는 최우선변제를 받을 수 있습니다.
질문:
나대지에 대한 제3자의 저당권이 설정된 후에 나대지 소유자가 신축한 상가를 그 소유자로부터 임차한 경우에 나대지의 경매절차에서 저당권자에 우선하여 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있을까요?
답변:
아니요, 받을 수 없습니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제8조의2 제1항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조제2항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판시하였습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)
이러한 법리는 상가임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서, 귀하의 경우에도 나대지에 저당권이 설정된 후 신축된 상가를 임차한 소액임차인은 위 토지의 경매절차에서는 저당권자에 우선하여 최우선변제를 받을 수는 없고 다만 상가의 경매대금에 대해서는 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 보입니다.
즉, 나대지에 대한 저당권은 상가에 대한 저당권보다 우선권이 있으므로, 나대지가 경매되어 저당권자에 대한 채권이 변제된 후에는 상가의 경매대금에서 남은 금액이 있을 경우에만 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 것입니다.