개요
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 법률입니다. 그 중 대항력은 임차인이 임대주택의 경매 또는 공매 시 임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.
다가구용 단독주택은 1개 건물에 2 이상의 세대가 거주할 수 있도록 건축된 주택입니다. 다세대 주택은 1개 건물에 3 이상의 세대가 거주할 수 있도록 건축된 주택입니다.
다가구용 단독주택으로 전입신고한 임차인이 그 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 유지할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.
관련법 및 판례
주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임차인은 그 임차주택의 인도와 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 임대차의 목적물을 임차한 사실을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
대법원 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.”라고 판시하였습니다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 참조).
질문
甲은 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차하였습니다. 甲은 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득하였는데, 그 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하는지요?
답변
다가구용 단독주택으로 전입신고한 임차인은 그 건물이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 이미 취득한 대항력을 상실하지 않습니다.
대법원 판례는 “처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다.”라고 판시하였습니다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 참조).
따라서, 사안과 같은 경우, 甲은 이미 취득한 대항력을 상실하지 않습니다.