개요:
다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 취득한 대항력은, 건물이 나중에 다세대 주택으로 변경되더라도 유지된다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제1항
* 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결
질문:
甲이 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차하였는데, 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하나요?
답변:
아니요, 상실하지 않습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것입니다. 따라서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 할 것입니다.
통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리에 관한 사항을 파악할 수 있으므로, 처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료되었다가 나중에 다세대 주택으로 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고, 따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대 주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있습니다.
따라서 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니라 할 것입니다.
따라서 甲의 경우 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 이미 취득한 대항력을 상실하지 않을 것입니다.
설명:
주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법률로서, 임대차의 대항력은 그 중에서도 중요한 권리입니다. 대항력은 임차인의 임대차권이 제3자에 대하여 효력을 가지는 것을 말합니다.
주택임대차보호법상 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임대차 계약서를 작성하고 임차 목적물을 인도받은 때에 주민등록을 마쳐야 합니다. 주민등록은 임차인의 임대차권을 공시하는 효력이 있는 것으로, 제3자가 임차인의 임대차권을 쉽게 알 수 있도록 하는 역할을 합니다.
그런데, 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경된 경우에도, 임차인의 주민등록이 여전히 유효하다면 임차인의 대항력은 유지됩니다. 이는 임차인의 주민등록을 통해 제3자가 임차인의 임대차권을 여전히 인식할 수 있기 때문입니다.