개요
다가구주택의 임차인은 우선변제권을 가지고 있습니다. 그러나 대지와 건물을 일괄 경매하는 경우, 건물 부분에 대해서는 우선변제권이 적용되지만, 대지 부분에 대해서는 우선변제권이 적용되지 않습니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조의2 제1항: 임차인은 임차주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 경우, 임대인이 임차보증금을 반환하지 않을 때에는 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
* 대법원 판례(2014다10007): 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 매각대금에 대해서는 우선변제권이 없습니다.
질문
甲은 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정계약을 체결했습니다. 이듬해에는 乙이 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어왔습니다. 乙은 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았지만 甲은 乙이 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 다가구주택이 경매에 넘어갈 경우 甲과 乙중에 누가 우선변제를 받는가요?
답변
다가구주택이 경매에 넘어갈 경우, 甲은 건물 부분에 대해서는 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 대지 부분에 대해서는 우선변제를 받을 수 없습니다. 따라서 乙이 甲보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받았기 때문에, 乙이 대지 부분을 제외한 건물 부분에 대해서 우선변제를 받게 됩니다.
즉, 다가구주택 임차인의 우선변제권은 대지와 건물에 대해 구분 적용됩니다. 따라서 다가구주택 임차인은 전입신고와 확정일자를 마친 후에도 대지 부분에 대해서는 우선변제권이 없음을 유의해야 합니다.