개요:
주택임차인이 담보가등기 이후 대항력을 갖춘 경우, 담보권 실행에 따른 청산금에 대한 권리가 있습니다.
관련법 및 판례:
* 가등기담보등에관한법률
* 대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결
질문:
주택을 임차하려고 등기부를 열람해보았더니 소유권이전등기청구권가등기가 되어 있었습니다. 집주인에게 물어보니 위 가등기는 2,000만원을 차용하고 그 담보를 위하여 설정한 것이라고 합니다. 제가 위 주택을 임차하면 보호받을 수 있는지요?
답변:
위 가등기가 담보가등기인 경우, 주택임차인이 담보가등기 이후 대항력을 갖춘 경우, 담보권 실행에 따른 청산금에 대한 권리가 있습니다.
담보권 실행에 따른 청산금은 목적부동산의 가액에서 담보권자의 채권액을 공제한 금액으로, 담보가등기 후에 등기된 저당권자, 전세권자 및 담보가등기권리자도 청산금을 받을 수 있습니다.
대법원 판례는 “담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다”고 판시하고 있습니다. 따라서 담보권자가 청산금을 지급받으려면, 주택임차인에게도 청산금을 지급하여야 합니다.
따라서 귀하의 경우, 주택임차권에 대항력을 갖춘다면, 담보권 실행에 따른 청산금을 받을 수 있고, 담보권자가 청산금을 지급받으려면 귀하에게도 청산금을 지급하여야 합니다.
다만, 귀하가 확정일자를 갖춘 우선변제권이 인정되는 주택임차인이라면, 담보권자는 담보권 실행에 따른 청산금에서 우선변제금액을 공제하여 귀하에게 지급하여야 합니다.