사안의 개요
원고는 피고와 2012. 1. 1.부터 2015. 12. 31.까지 서울특별시 송파구 잠실동 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 5,000만 원에 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2015. 12. 31. 계약기간 만료일에 이 사건 아파트를 명도하고, 피고에게 임대차보증금 반환을 요구하였다.
그러나 피고는 원고가 임대차기간 중 차임을 4,180만 원 미지급하였으므로, 위 미지급 차임 상당액을 공제한 나머지 금액만 반환하겠다고 주장하였다.
원심판결
원심은 피고의 주장을 받아들여, 원고에게 미지급 차임 상당액 4,180만 원을 공제한 나머지 820만 원을 지급하라고 판결하였다.
대법원 판결
대법원은 원심판결을 파기하고, 다음과 같이 판결하였다.
- 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다.
- 원고와 피고 사이에 작성된 2015. 12. 31.자 임대차계약해지서에는 “원고가 피고에게 임대차보증금 5,000만 원을 지급하되, 피고는 원고에게 임대차기간 중 지출한 공과금과 관리비를 공제하고 그 나머지 금액을 지급한다.”고 기재되어 있다.
- 위 임대차계약해지서의 기재는 원고와 피고의 의사 합치에 의하여 이루어진 것으로 볼 수 있고, 그 기재 내용이 명백하고도 모순되지 않으므로, 원심이 위 임대차계약해지서에 기재된 내용을 배척하고, 피고의 주장을 받아들여 위와 같이 판결한 것은 잘못이다.
따라서 대법원은 원고에게 미지급 차임 상당액을 공제하지 않고, 임대차보증금 전액인 5,000만 원을 지급하라고 판결하였다.
판결의 의의
이 판결은 처분문서의 해석에 관한 법리를 정립한 판결로 평가된다. 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상, 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다는 것이 이 판결의 핵심이다.
이 판결은 임대차보증금반환청구권의 행사와 관련하여서도 중요한 의미를 갖는다. 임대차계약이 종료된 경우, 임대차보증금은 원칙적으로 임대차계약에 따른 모든 채무의 변제에 충당되고, 그 나머지 금액이 임차인에게 반환된다. 그러나 임차인이 임대차기간 중 차임을 미지급한 경우에는, 임대인은 미지급 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제할 수 있다.
이 판결은 임대차계약해지서에 임대차보증금에서 공제할 차임액을 명시적으로 기재한 경우, 그 기재 내용대로 임대차보증금에서 공제할 수 있다는 점을 확인한 판결이다. 따라서 임대차계약이 종료된 후 임대차보증금반환청구권을 행사하는 임차인은, 임대차계약해지서에 임대차보증금에서 공제할 차임액을 명시적으로 기재하도록 하는 것이 바람직하다.