판결요지
임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 불법행위를 구성하는지 여부(원칙적 적극)
판결의 의의
임대차계약이 종료된 후 임대인이 임차인의 동시이행항변권을 상실시킨 이상, 임차인은 목적물을 반환할 의무가 있음에도 이를 거부하면서 점유하고 있는 경우, 이는 불법행위를 구성한다는 대법원 판결입니다.
이 판결은 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 목적물의 반환을 거부하는 경우, 임대인이 이를 강제하기 위해 소송을 제기해야 하는 부담을 줄이고, 임차인의 불법점유로 인한 임대인의 손해를 구제하기 위한 취지에서 이루어졌습니다.
판결의 구체적인 내용
원고는 피고와 체결한 식당 임대차계약이 종료된 후, 피고에게 임대차보증금을 변제공탁하였으나 피고가 이를 거부하자, 피고에 대하여 건물명도청구를 하였습니다.
원심은 피고가 임대차계약이 종료된 후에도 식당을 점유하고 있었으나, 이는 임대차보증금의 반환을 위한 동시이행항변권을 행사하기 위한 것으로서 불법행위를 구성하지 않는다고 판단하였습니다.
대법원은 원심의 판단에 다음과 같은 이유로 위법이 있다고 판단하였습니다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 합니다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않습니다.
그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 불법점유를 구성합니다.
이 사건에서 원고는 피고에게 임대차보증금을 변제공탁함으로써 임차인의 동시이행항변권을 상실시켰습니다. 따라서 피고가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 원고에게 인도할 때까지는 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있습니다.
따라서 원심은 피고의 점유가 불법행위를 구성하는지 여부에 관하여 심리미진의 잘못이 있다고 판단하여 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 하였고, 원심은 다시 판결을 선고하면서 피고에게 건물명도 판결을 내렸습니다.