2020다223781 사건의 개요
원고는 임차인, 피고는 임대인입니다. 원고는 2018. 8. 24. 피고로부터 이 사건 아파트를 임차하였고, 2019. 8. 24. 피고에게 계약갱신 요구를 하였습니다. 피고는 원고의 계약갱신 요구를 거절하였고, 원고는 피고를 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.
원심판결
원심은, 피고가 원고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 없다고 판단하여, 원고의 청구를 인용하였습니다.
대법원 판결
대법원은 원심판결을 파기하고, 다음과 같이 판결하였습니다.
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 그 주택에 실제 거주할 필요가 있는 경우를 계약갱신요구권이 인정되지 않는 예외로 규정하고 있습니다.
- 임대인의 실제 거주 필요성 여부는 임대인의 주관적인 의사에 따라 판단되어서는 아니 되고, 주택의 규모, 구조, 위치, 주변환경, 임대인의 연령, 직업, 가족관계, 경제적 사정, 임대인이 이 사건 주택을 매수한 경위, 임대인이 이 사건 주택을 매수한 이후의 행위 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다.
- 이 사건의 경우, 피고들은 이 사건 아파트를 매수한 후 곧바로 소유권이전등기를 마치고 임대업을 목적으로 임차인들을 모집하여 임대차계약을 체결하였고, 임대인 대표이사인 을은 이 사건 아파트를 직접 거주하지 않고 타 지역에서 거주하고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 이 사건 아파트에 실제 거주할 필요가 있다고 인정하기 어렵습니다.
판결의 의의
이 판결은 임대인의 실제 거주 필요성 여부를 판단하는 기준을 명확히 한 판결로 평가됩니다. 이 판결은 임대인의 주관적인 의사에 따라 판단되어서는 아니 되고, 객관적인 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 점을 분명히 하였습니다.
이 판결은 임차인의 계약갱신권을 강화하고, 임대인의 계약갱신요구 거절의 요건을 엄격히 하기 위한 것으로 평가됩니다.
판결의 구체적인 의미
이 판결은 임대인의 실제 거주 필요성 여부를 판단하는 기준을 다음과 같이 정리하였습니다.
- 임대인의 실제 거주 필요성 여부는 임대인의 주관적인 의사에 따라 판단되어서는 아니 되고, 주택의 규모, 구조, 위치, 주변환경, 임대인의 연령, 직업, 가족관계, 경제적 사정, 임대인이 이 사건 주택을 매수한 경위, 임대인이 이 사건 주택을 매수한 이후의 행위 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다.
이 판결에 따라, 임대인의 실제 거주 필요성 여부를 판단할 때에는 다음과 같은 사항을 고려할 수 있습니다.
- 주택의 규모와 구조
- 주택의 위치와 주변환경
- 임대인의 연령, 직업, 가족관계, 경제적 사정
- 임대인이 이 사건 주택을 매수한 경위
- 임대인이 이 사건 주택을 매수한 이후의 행위
특히, 임대인이 이 사건 주택을 매수한 경위와 이후의 행위를 보면, 임대인이 이 사건 주택에 실제 거주할 의사가 있는지 여부를 판단하는 데 중요한 자료가 될 수 있습니다.