사건의 개요
원고는 피고와 2013. 5. 1.부터 2018. 5. 1.까지 5년간 서울 강남구 소재 상가의 점포를 임차하여 운영해 왔다. 임대차 종료 1년 전인 2017. 5. 1. 원고는 피고에게 신규 임차인을 주선하였으나, 피고는 정당한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하였다. 이에 원고는 피고를 상대로 건물명도, 보증금반환, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송을 제기하였다.
원심 판결
원심은 피고의 신규 임대차계약 체결 거절행위는 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 판단하였다. 또한, 피고가 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다는 점에 대한 증거가 없다고 판단하여, 피고에게 원고가 입은 권리금 손해 전액을 배상하라고 판결하였다.
대법원 판결
대법원은 원심의 판단을 일부 변경하였다. 대법원은 먼저, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정하는 “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위”는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위를 한 경우를 의미한다고 판단하였다. 그리고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하는 행위도 이러한 의미에 포함된다고 판단하였다.
다음으로, 대법원은 이 사건 건물에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 상가임대차법 제10조의4가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였다.
마지막으로, 대법원은 피고가 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 소외 2와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단하였다. 따라서 피고는 원고에게 권리금회수 방해로 인한 손해배상채무를 부담한다고 판단하였다.
그러나, 대법원은 원심이 피고에게 배상하도록 한 손해액을 일부 감액하였다. 대법원은 원고가 입은 손해액을 권리금의 100%로 인정한 원심의 판단은 지나치게 과다하다고 판단하였다. 따라서 대법원은 원고가 입은 손해액을 권리금의 60%로 감액하여, 피고에게 원고에게 1800만 원의 손해배상을 하라고 판결하였다.
판결의 의의
이 사건 판결은 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정하는 “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위”의 의미를 명확히 한 데에 의의가 있다. 또한, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다는 점을 확인한 데에도 의의가 있다.
이 사건과 같이 임대차 종료 시점에 임차인이 권리금을 회수하기 위하여 신규 임차인을 주선하였으나, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임대차계약 체결을 거절하는 경우 임차인은 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.