2021다251929 사건의 개요
원고는 임차인, 피고들은 임대인인 주식회사 ○○○입니다. 원고는 2019. 1. 23. 피고들과 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 2020. 8. 24. 피고들이 이 사건 아파트를 임의경매절차에서 매수한 후, 원고는 피고들을 상대로 임대차보증금 반환을 청구하였습니다.
원심판결
원심은, 원고가 피고들에 대한 임대인의 지위승계를 원하지 않는다는 의사표시를 하였음을 인정하였고, 따라서 원고는 피고들에 대한 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 없다고 판단하였습니다.
대법원 판결
대법원은 원심판결을 파기하고, 다음과 같이 판결하였습니다.
- 주택임대차보호법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 이전을 대항요건으로 하여, 임차주택이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 규정하고 있습니다.
- 임차인은 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 임대인이나 양수인에 대하여 이의를 제기할 수 있습니다.
- 이 경우 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는다는 의사표시를 하였더라도, 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이를 명확히 표시하지 아니한 경우에는 임대인의 지위승계를 원하지 않는 것으로 볼 수 없습니다.
판결의 의의
이 판결은 임차인의 지위승계 거절 의사표시의 효력에 관한 판결로 평가됩니다. 이 판결은 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에도 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이를 명확히 표시하지 아니한 경우에는 임대인의 지위승계를 원하지 않는 것으로 볼 수 없다고 판시하였습니다.
이 판결은 임차인의 권리를 보호하고, 임대차관계의 안정성을 도모하기 위한 것으로 평가됩니다.
판결의 구체적인 의미
이 판결은 임차인의 지위승계 거절 의사표시의 효력을 판단하는 기준을 다음과 같이 정리하였습니다.
- 임차인은 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 임대인이나 양수인에 대하여 이의를 제기할 수 있습니다.
- 이 경우 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는다는 의사표시를 하였더라도, 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이를 명확히 표시하지 아니한 경우에는 임대인의 지위승계를 원하지 않는 것으로 볼 수 없습니다.
이 판결에 따라, 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 다음과 같은 방법으로 의사표시를 하는 것이 바람직합니다.
- 임대인이나 양수인에게 서면으로 이의를 제기하는 방법
- 임대인이나 양수인에게 전화나 팩스로 이의를 제기하는 방법
- 임대인이나 양수인에게 직접 만나 이의를 제기하는 방법
이러한 방법으로 의사표시를 하였을 경우에는, 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 의사표시를 하였는지 여부에 대한 논란을 방지할 수 있습니다.