2021다266631 사건의 개요
원고 갑은 임차인, 피고들은 임대인인 주식회사 ○○○입니다. 원고 갑은 2020. 8. 24. 피고들을 상대로 이 사건 아파트에 관하여 2022. 8. 24.까지의 계약갱신 요구를 하였습니다. 피고들은 원고 갑의 계약갱신 요구를 거절하였고, 원고 갑은 피고들을 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.
원심판결
원심은, 피고들이 이 사건 아파트에 실제 거주할 의사가 있는지 여부를 판단하기 위해서는, 피고들이 이 사건 아파트를 매수한 경위, 피고들의 연령, 직업, 가족관계, 경제적 사정, 피고들이 이 사건 아파트를 매수한 이후의 행위 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이고, 피고들이 이 사건 아파트를 매수한 목적이 이 사건 아파트에 거주하는 것이 아니라 임대업을 목적으로 하는 것임을 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들이 이 사건 아파트에 실제 거주할 의사가 있다고 판단하였습니다. 따라서 원심은, 피고들이 원고 갑의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하였다고 판단하여, 원고 갑의 청구를 인용하였습니다.
대법원 판결
대법원은 원심판결을 파기하고, 다음과 같이 판결하였습니다.
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 그 주택에 실제 거주할 필요가 있는 경우를 계약갱신요구권이 인정되지 않는 예외로 규정하고 있습니다.
- 임대인의 실제 거주 필요성 여부는 임대인의 주관적인 의사에 따라 판단되어서는 아니 되고, 주택의 규모, 구조, 위치, 주변환경, 임대인의 연령, 직업, 가족관계, 경제적 사정, 임대인이 이 사건 주택을 매수한 경위, 임대인이 이 사건 주택을 매수한 이후의 행위 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 합니다.
- 이 사건의 경우, 피고들은 이 사건 아파트를 매수한 후 곧바로 소유권이전등기를 마치고 임대업을 목적으로 임차인들을 모집하여 임대차계약을 체결하였고, 임대인 대표이사인 을은 이 사건 아파트를 직접 거주하지 않고 타 지역에서 거주하고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 이 사건 아파트에 실제 거주할 필요가 있다고 인정하기 어렵습니다.
따라서 대법원은, 피고들이 이 사건 아파트에 실제 거주할 필요가 없는데도 불구하고 원고 갑의 계약갱신 요구를 거절하였다고 판단하여, 원고 갑의 청구를 인용하였습니다.
판결의 의의
이 판결은 임대인의 실제 거주 필요성 여부를 판단하는 기준을 명확히 한 판결로 평가됩니다. 이 판결은 임대인의 주관적인 의사에 따라 판단되어서는 아니 되고, 객관적인 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 점을 분명히 하였습니다.
이 판결은 임차인의 계약갱신권을 강화하고, 임대인의 계약갱신요구 거절의 요건을 엄격히 하기 위한 것으로 평가됩니다.