개요
대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 없습니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한다.
* 대법원 판례(2010다101275): 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 판시하였다.
질문
저는 대지에 관한 저당권이 설정된 후 비로소 신축된 건물에 관하여 임대차 계약을 체결하였습니다. 대지와 건물이 일괄 경매될 경우 대지의 환가대금에 대하여도 우선변제권이 있는지요?
답변
귀하는 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물에 입주한 소액임차인입니다. 따라서 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 대지의 환가대금에 대하여는 우선변제받을 수 없습니다.
대법원 판례에 따르면, 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에는, 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 대지의 환가대금에 대한 우선변제권을 인정하더라도, 저당권자는 대지의 소유권을 취득하여 그 지상 건물을 임대하여 보증금을 회수할 수 있으므로, 저당권자의 손해를 예측할 수 있습니다.
그러나 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는, 저당권자는 대지의 소유권을 취득하여도 그 지상 건물을 임대하여 보증금을 회수할 수 없기 때문에, 소액임차인에게 대지의 환가대금에 대한 우선변제권을 인정하게 되면, 저당권자는 예측하지 못한 손해를 입게 됩니다. 따라서 이러한 경우에는 소액임차인에게 대지의 환가대금에 대한 우선변제권을 인정하지 않도록 하는 것이 타당하다는 것입니다.
따라서 귀하는 대지의 환가대금에 대하여는 우선변제받을 수 없으므로, 대지의 환가대금에서 후순위권리자들에게 배당된 금액이 귀하의 보증금을 초과하는 경우에는, 그 초과분에 대하여는 보증금반환청구권을 행사하여야 합니다.