개요:
주택임대차보호법은 주택임차인의 권리를 보호하기 위한 법으로, 주택임차인은 일정한 요건을 갖추면 임대인의 지위를 승계한 제3자에 대하여도 임대차계약상의 권리를 주장할 수 있습니다.
그러나 대항력 발생 이전에 선순위 저당권이 설정된 경우, 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않아 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결
질문:
임차인이 대항력 발생 이전에 선순위 저당권이 설정된 경우, 경락인에게 대항할 수 있는지 궁금합니다.
답변:
아니요, 대항력 발생 이전에 선순위 저당권이 설정된 경우, 경락인에게 대항할 수 없습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 임대차계약에 따라 목적물을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 그 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.
따라서 대항력 발생 이전에 선순위 저당권이 설정된 경우, 임차권은 선순위 저당권자에게도 대항할 수 없으므로, 경락인에게도 대항할 수 없습니다.
대법원 판례에서도 “후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다”고 판시한 바 있습니다.
따라서 대항력 발생 이전에 선순위 저당권이 설정된 경우, 경락인에게 대항할 수 없다는 점을 유의하시기 바랍니다.