개요
주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차권은 임대인의 제3자에 대한 관계에서 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 다만, 강제경매의 경우 임차권에 우선하는 근저당권이 소멸되면 임차권도 소멸할 수 있습니다.
관련법 및 판례
주택임대차보호법 제3조 제4항은 “대항력 있는 임대차는 그 존속기간 중에는 그 임차주택의 양수인 또는 경매의 매수인에 대하여도 그 효력이 미친다.”라고 규정하고 있습니다.
대법원 판례는 “강제경매절차에서 경락으로 인하여 임차권에 우선하는 근저당권이 소멸된 경우에는 민사소송법 제608조 제2항의 법리에 비추어 임차권도 경매로 인하여 소멸한다고 봄이 상당하다.”고 판시하였습니다(수원지방법원 1986. 6. 11. 선고 86가단875 판결).
질문
甲은 乙로부터 가옥을 임차하였는데, 해당 가옥에는 근저당권설정등기가 경료되어 있었습니다. 甲은 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인인데, 丙이 강제경매를 신청함에 따라 丁이 위 가옥을 경락받았습니다. 이 경우 임차인 甲이 경락인 丁에게 위 임대차로서 대항할 수 있는지요?
답변
질문과 같이 임차권에 우선하는 근저당권이 경매로 인하여 소멸된 경우에는 임차권도 경매로 인하여 소멸한다고 할 것입니다. 따라서, 임차인 甲은 경락인 丁에게 위 임대차로서 대항할 수 없습니다.