개요:
주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인에게 보증금을 지급한 매수인은 원래의 임대인에 대하여 구상권을 행사할 수 없습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제4항
* 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결, 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결, 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결
질문:
저는 강제경매절차에서 甲소유의 주택을 매수하였는데, 위 주택에 거주하고 있는 임차인이 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추고 있었으므로 그 임차보증금을 지급하고 위 주택을 명도 받았습니다. 이 경우 저는 원래의 임대인 甲을 상대로 임차보증금 상당의 금원을 구상할 수 있는지요?
답변:
위 사안과 관련하여 판례는 “주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계 하게 되고, 임차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택양수인이 임차인에게 임차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제 한 것이라거나, 양도인이 위 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결, 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결, 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결).
따라서 귀하가 대항력 있는 임차인에게 지급한 주택임차보증금은 원래의 임대인 甲으로부터 반환받을 수 없을 것으로 보입니다.
해설:
주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 임차인이 대항력을 갖추게 되면, 임대인의 지위는 임차주택의 소유권과 함께 승계되고, 임대인의 보증금반환채무도 소멸하게 됩니다. 이 경우 임차주택을 매수한 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임차인에게 보증금을 지급할 의무가 있습니다.
그러나 매수인이 임차인에게 보증금을 지급하였다 하더라도, 이는 매수인의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 원래의 임대인에 대한 대위변제나 법률상 원인 없는 이득에 해당하지 않습니다. 따라서 매수인은 원래의 임대인에 대하여 구상권을 행사할 수 없습니다.
따라서 귀하의 경우, 대항력 있는 임차인에게 지급한 주택임차보증금은 원래의 임대인 甲으로부터 반환받을 수 없으므로, 이를 손해로 볼 수밖에 없습니다.