개요:
주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 선순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다. 이 경우 소액임차인의 지위를 겸하는 경우에도 마찬가지입니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권에 유사한 권리를 가진다.
* 주택임대차보호법 제8조 제1항: 보증금이 주택임대차보호법 시행령 별표 1 제1호에 따른 금액 이하인 임차인은 최우선변제권을 가진다.
* 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결: 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고, 나머지 금액에 대해서는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당한다.
질문:
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인 甲과 乙이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 이들 간의 배당방법은 어떻게 되나요?
답변:
대법원 판례에 따르면, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고, 나머지 금액에 대해서는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당합니다.
구체적으로, 甲과 乙의 보증금이 각각 2억 원, 1억 5천만 원인 경우, 먼저 甲은 소액임차인으로서 1억 5천만 원을 우선 배당받습니다. 나머지 5천만 원에 대해서는 甲과 乙의 대항요건과 확정일자의 취득 순서에 따라 배당합니다. 甲이 먼저 대항요건과 확정일자를 취득한 경우, 甲이 5천만 원 전액을 배당받게 되고, 乙은 배당을 받지 못합니다. 반면, 乙이 먼저 대항요건과 확정일자를 취득한 경우, 乙이 5천만 원 전액을 배당받게 되고, 甲은 배당을 받지 못합니다.
따라서, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 임차인 간의 배당 순위는 다음과 같습니다.
1. 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당
2. 나머지 금액에 대해서는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당
이러한 배당 순위는 임차인의 보호를 강화하기 위한 것입니다. 소액임차인은 보증금이 일정액 이하인 경우, 선순위 권리자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다. 이를 통해, 소액임차인이 주거 안정을 유지할 수 있도록 보호하고 있습니다.