개요:
주택임대차보호법상 우선변제권을 행사하기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 그런데 임차인이 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우, 전세권설정계약서에 찍힌 접수인이 확정일자에 해당하는지 여부가 문제됩니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
* 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결
질문:
저는 임대차계약을 체결하고 지위를 강화하기 위해 따로 전세권설정계약을 체결하였고 경매에서 우선변제를 받고자 하는데, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당하는지요?
답변:
대법원 판례에 따르면, 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있습니다.
따라서, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 합니다. 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당합니다.
결론적으로, 귀하의 경우 전세권설정계약서가 임대차계약서와 동일성을 인정받을 수 있는 경우라면, 전세권설정등기필증에 찍힌 접수인은 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당한다고 할 수 있습니다.
추가 설명:
전세권설정계약서가 임대차계약서와 동일성을 인정받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.
* 계약당사자: 임대인과 임차인
* 계약목적물: 임대차계약의 목적물과 동일한 부동산
* 보증금액: 임대차계약의 보증금액과 동일한 금액
따라서, 귀하의 경우 전세권설정계약서에 위와 같은 요건이 모두 갖추어져 있다면 전세권설정등기필증에 찍힌 접수인은 확정일자에 해당한다고 할 수 있습니다.