개요
선순위 근저당권이 존재하는 상태에서 매수인이 경매를 통해 부동산을 취득한 후, 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소되는 경우, 후순위 임차권이 대항력을 가지게 되어 매수인은 임차보증금을 부담할 위험에 처하게 됩니다. 이러한 경우, 매수인은 민사집행법 제127조 제1항에 따라 매각허가결정의 취소신청을 통해 구제받을 수 있습니다.
질문
선순위 근저당권이 존재하는 상태에서 매수인이 경매를 통해 부동산을 취득하였으나, 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소되어 후순위 임차권이 대항력을 가지게 된 경우, 매수인은 구제받을 수 있는 방법이 있는지요?
답변
민사집행법 제127조 제1항은 “제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 제6호(천재지변 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때)에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.
위 규정에 따르면, 매각허가결정의 확정 이후에 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우, 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 통해 구제받을 수 있습니다.
이러한 법리를 바탕으로, 선순위 근저당권이 존재하는 상태에서 매수인이 경매를 통해 부동산을 취득하였으나, 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소되어 후순위 임차권이 대항력을 가지게 된 경우, 이는 매각허가결정의 확정 이후에 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우에 해당한다고 할 것입니다. 따라서 이러한 경우, 매수인은 민사집행법 제127조 제1항에 따라 매각허가결정의 취소신청을 통해 구제받을 수 있습니다.
해설
매수인이 매각허가결정의 취소신청을 하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
* 매각허가결정의 확정 이후에 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동되었어야 합니다.
* 매수인이 이러한 권리관계의 변동을 알지 못한 것이어야 합니다.
* 매수인이 이러한 권리관계의 변동으로 인해 매수할 부동산에 대한 이익을 기대할 수 없게 되었어야 합니다.
매수인이 이러한 요건을 충족하는 경우, 법원은 매각허가결정을 취소할 수 있습니다.
따라서, 선순위 근저당권이 존재하는 상태에서 경매를 통해 부동산을 취득한 매수인은, 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소되어 후순위 임차권이 대항력을 가지게 된 경우, 위 요건을 충족하는지 여부를 검토하여 매각허가결정의 취소신청을 통해 구제받을 수 있습니다.