개요
매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 말소되어 후순위 임차권의 대항력이 유지되는 경우, 매수인은 매각허가결정의 취소를 구할 수 없습니다. 그러나 매각대금지급기일 이후에는 민법 제575조, 제578조를 유추적용하여 매각에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구할 수 있습니다.
질문
저는 법원의 부동산경매절차에서 매각부동산인 주택 및 대지에 대하여 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 모두 지급하였고 배당절차만 남겨둔 상태입니다. 그런데 위 부동산에 제1순위로 설정되어 있던 甲의 근저당권이 채무변제로 인하여 매각대금지급기일 직전에 말소되었고, 그보다 후순위로 대항요건(입주와 주민등록전입신고)을 갖춘 乙의 주택임차권(보증금 5,000만원)은 확정일자를 받지 않았으므로 乙이 대항요건을 갖춘 후에 설정된 근저당채권자들에게 매각대금이 모두 배당되고 나면 전혀 배당을 받지 못하게 되었습니다. 그러므로 乙이 경매절차의 매수인인 저에게 대항력을 주장한다면 저는 예기치 않게 乙의 보증금을 변제하여야 하는데 제가 취할 수 있는 구제방법이 있는지요?
답변
질문자께서는 매각대금지급기일 이후에 매각대금을 납부하고 소유권을 취득한 경우이므로, 매각허가결정의 취소를 구할 수는 없습니다.
그러나 민법 제575조, 제578조는 매수인이 매매의 목적물인 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우 이를 알지 못한 때에는 계약을 해제할 수 있고, 채무자의 자력이 없는 때에는 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금의 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 질문자께서도 위 규정을 유추적용하여, 민사소송법 제613조(현행 민사집행법 제96조)를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 구제받을 수 있습니다.
다만, 이 경우에도 질문자께서는 매수인이 임대차계약의 존재를 알지 못하였음을 입증하여야 합니다.
따라서 질문자께서는 위와 같은 방법으로 구제받을 것을 권유합니다.