개요:
주택임차인은 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 갖습니다. 이러한 권리를 **우선변제권**이라고 합니다.
그러나, 매매계약이 해제되면 매매계약에 부수한 임대차계약도 해제됩니다. 따라서, 매매계약이 해제된 경우 주택임차인은 임대인에게 임대차계약의 효과를 주장할 수 없습니다.
질문:
甲은 집주인 丙이 매매대금 수령 이전에 乙에게 임대권한을 부여하여 집을 산다고 하는 乙과 임대차계약을 체결하였는데 뜻하기 않게 乙이 집을 사지 못하였다고 합니다. 그렇다면 甲은 임대차계약의 효과를 집주인 丙에게 주장할 수 있나요?
답변:
아니요, 甲은 임대차계약의 효과를 집주인 丙에게 주장할 수 없습니다.
판례는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 부수하여 매도인이 매수인에게 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 부여한 것은 위 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 보여지고, 이와 같이 매도인으로부터 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 임차인과 사이에 전세계약을 체결한 이 사건에 있어, 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그 때부터 위 매수인이 이 사건 주택을 전세놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 이 사건 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 이 사건 명도 청구에 대항할 수도 없게 되었다고 보았습니다. 또한 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지라고 보았습니다.
따라서, 甲은 임대차계약을 체결한 상대방인 乙이 매매계약을 체결할 권한이 없었기 때문에, 甲은 매매계약의 해제로 인해 임대차계약의 효과를 주장할 수 없게 됩니다.
결론:
매매계약이 해제된 경우 주택임차인은 임대인에게 임대차계약의 효과를 주장할 수 없습니다.