개요:
명의신탁은 실제 소유자와 등기부상 소유자가 다른 경우를 말합니다. 명의신탁자는 주택을 임대할 권한을 가진 경우, 명의수탁자와 주택임대차계약을 체결하더라도 임차인은 명의수탁자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조: 명의신탁약정 및 그에 따른 등기는 무효이지만, 제3자에게 대항하지 못한다.
* 대법원 판례: 명의신탁자와 주택임대차계약을 체결한 경우, 임차인은 명의수탁자에 대하여 대항력을 주장할 수 있다.
질문:
저는 실제소유자(명의신탁자)가 甲이고 등기부상 소유자(명의수탁자)가 乙인 아파트를 실제소유자인 甲과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 주위에서는 명의신탁의 경우에는 명의수탁자에게 소유권한이 있어 명의신탁자와 계약을 하면 집에서 쫒겨날 위험도 있고 나중에 「주택임대차보호법」상의 보호를 받지 못한다는 이야기를 들었습니다. 그런 경우 저는 보호를 받을 수 없는지요?
답변:
명의신탁약정은 무효이지만, 명의신탁자가 주택을 임대할 권한을 가진 경우, 명의수탁자와 체결한 주택임대차계약은 유효합니다. 따라서 귀하와 임대차계약을 체결한 명의신탁자 甲은 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 자라고 할 것이므로 명의수탁자인 乙에게 대항할 수 있습니다.
즉, 귀하는 명의수탁자인 乙에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있으므로, 명의수탁자가 임대차계약을 해지하거나 임대료를 인상하더라도 이를 거절할 수 있고, 명의수탁자가 귀하를 퇴거시키려고 해도 퇴거소송에서 승소할 수 있습니다.
다만, 명의신탁자가 주택을 임대할 권한을 가진 경우인지 여부는 구체적인 사안에 따라 판단되어야 합니다. 명의신탁자가 주택을 임대할 권한을 가진 것으로 인정되기 위해서는 다음의 요건이 충족되어야 합니다.
* 명의신탁자가 명의수탁자에게 주택을 임대할 권한을 부여한 것임이 인정되어야 합니다.
* 명의신탁자가 명의수탁자에게 주택을 임대할 권한을 부여한 것이 명의수탁자가 주택의 소유권을 취득하기 위한 목적에서 이루어진 것임이 인정되어야 합니다.
따라서 명의신탁자와 주택임대차계약을 체결한 경우, 명의신탁자가 주택을 임대할 권한을 가진 것으로 인정되는지 여부를 확인하기 위해 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.