개요:
주택임대차계약은 임대인이 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 계약기간 만료 1개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다. 묵시적 갱신된 경우에도 임차인은 종전 임대차와 동일한 조건으로 임차권을 행사할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제6조 제1항: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신을 거절하거나 조건을 변경하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다.
* 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결: 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.
질문:
甲은 임대차계약 체결 후 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차계약이 갱신되면서 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경없이 계속하여 거주하고 있습니다. 이 경우, 甲은 언제를 기준으로 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니까?
답변:
甲은 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 甲은 갱신된 임대차계약의 보증금이나 다른 임대조건에 상관없이, 대항력과 확정일자를 갖춘 당시의 임대차계약 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
설명:
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신을 거절하거나 조건을 변경하지 아니하면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 따라서 甲의 경우, 임대차계약이 갱신되더라도 종전 임대차와 동일한 조건으로 임차권을 행사할 수 있는 것입니다.
한편, 대법원 판례는 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 이는 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춤으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리(대항력)와 임대차보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리(우선변제권)를 모두 취득하게 되기 때문입니다.
따라서 甲의 경우, 갱신된 임대차계약의 보증금이나 다른 임대조건에 상관없이, 대항력과 확정일자를 갖춘 당시의 임대차계약 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다.