배당요구하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력

개요

주택임대차보호법상 소액임차인은 경매절차에서 우선변제권을 갖지만, 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다. 하지만, 배당요구를 하지 않더라도 매수인에게 대항력은 유지됩니다.

관련법 및 판례

* 주택임대차보호법 제3조
* 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 판결
* 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결

질문

저는 근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 서울 소재 주택을 임차보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤는데, 그 후 집주인의 채권자가 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하여 매각되었습니다. 그러나 저는 지방출장 등으로 바빠서 배당요구신청을 하지 못하였는데, 이 경우 제가 경매절차의 매수인에게 「주택임대차보호법」상의 대항력을 주장할 수 있는지요?

답변

네, 귀하의 경우에도 배당요구를 하지 않았더라도 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 관련 판례에 따르면, 주택임대차보호법상 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 때에는 대항력이 발생하고, 이 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있습니다. 따라서, 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다고 하여도 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없습니다.

요약

소액임차인은 배당요구를 하지 않더라도 매수인에게 대항력을 유지할 수 있습니다.