개요:
* 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록 유지 여부와 우선변제권의 관계
질문:
상가건물을 임차하여 분식코너를 운영하던 임차인이 사업자등록을 하고 영업을 하던 중 별다른 이익이 남지 않아 다른 사람에게 임차 목적물을 전대차하고 분식코너 운영을 그만두었습니다. 다만 아직까지 폐업신고를 하지는 않았습니다. 위 임차건물에 대한 경매가 실행되었는데, 폐업신고를 하지 않은 임차인이 상가건물임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
답변:
아니요, 우선변제권을 행사하기 어려울 것으로 보입니다.
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다. 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.
사안의 경우 임차인이 사실상 분식코너 영업을 폐업함으로써 임차인의 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었습니다. 따라서 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하는 것은 어려울 것으로 생각됩니다.
한편 대법원은 사안과 유사한 경우에 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다고 밝히고 있습니다.
요약:
배당요구 종기까지 적법한 사업자등록을 유지하지 못한 임차인은 상가건물임대차보호법상 우선변제권을 행사하기 어렵습니다. 다만, 전차인이 사업자등록을 하고 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 경우라면 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있을 수도 있습니다.