개요:
배당이의소송에서 패소한 임차인은 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 임차인의 임차보증금을 반환함과 동시에 명도를 받을 수밖에 없습니다. 매수인은 채무자나 배당받은 채권자에게 손해배상 등을 청구할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조 제4항
* 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결, 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결
질문:
저는 법원의 경매절차에서 주택을 매수하여 그 주택의 임차인 甲에게 명도를 요구하였습니다. 그런데 甲은 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추었고 확정일자에 의한 우선변제권을 인정받아 경매절차에서 전세보증금 3,000만원을 배당 받았으나 배당이의소송에서 배당요구가 배당요구의 종기(終期) 이후에 되었다는 이유로 패소하였다면서 경매절차의 매수인인 저에게 대항력을 주장하겠다고 합니다. 이 경우 甲의 대항력이 인정된다면 저는 어떻게 구제 받아야 하는지요?
답변:
네, 甲의 대항력이 인정됩니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 수단입니다. 따라서 임차인이 배당이의소송에서 패소하였다고 하더라도, 그 임차인은 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있습니다.
이 경우 경매절차의 매수인인 귀하는 甲의 임차보증금을 반환함과 동시에 명도를 받을 수밖에 없습니다. 甲의 임차보증금은 3,000만원이므로, 귀하는 甲에게 3,000만원을 반환한 후 명도를 받을 수 있습니다.
귀하는 채무자나 배당받은 채권자에게 손해배상 등을 청구할 수 있습니다. 그러나 경매절차의 매각계약을 해제함이 없이 곧바로 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 없습니다. 귀하가 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 것을 알지 못하였고, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 경매절차의 매각계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구해볼 수 있습니다.
따라서 귀하의 경우, 다음과 같은 방법으로 구제받을 수 있습니다.
1. 甲에게 임차보증금 3,000만원을 반환하고 명도받습니다.
2. 채무자 또는 배당받은 채권자에게 손해배상을 청구합니다.
구체적인 구제 방법은 귀하의 상황에 따라 다르므로, 법률 전문가와 상담하여 진행하시기 바랍니다.