개요:
주택임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 경우, 임차주택이 경매절차에서 매각되어 매수인이 매각대금을 완납한 후에도, 배당표가 확정되지 않은 경우에는 임차인이 경매절차의 매수인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조
* 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결
* 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결
질문:
甲은 乙소유 주택을 임차하여 제1순위로 대항력과 우선변제권을 확보하였는데, 임차주택이 경매절차에서 매각되어 매수인 丙이 매각대금을 완납하였습니다. 그런데 배당기일에 차순위 근저당권자 丁이 甲에게 배당된 임차보증금에 대하여 배당이의를 제기하여 배당이의의 소송이 진행중인데, 丙이 甲을 상대로 위 임차주택의 명도를 청구하고 있습니다. 이 경우 甲은 배당표가 확정될 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지요?
답변:
예, 甲은 배당표가 확정될 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지는 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있습니다. 또한, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있습니다.
위 사안에서 甲은 배당이의의 소송이 진행 중인 관계로 아직 임차인에 대한 배당표가 확정되지 않았습니다. 따라서 甲은 丙의 임차주택의 명도청구에 대하여 배당이의의 소송이 종결되어 배당표가 확정될 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있습니다.
다만, 甲이 배당이의의 소송에서 패소하여 임차보증금의 일부 또는 전부를 배당받지 못하게 된 경우에는, 甲은 丙에게 임차주택의 명도를 해야 할 것입니다.