개요:
법인도 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부에 대한 검토
질문:
A씨는 친구와 함께 소규모 소프트웨어개발회사를 설립하고, 서울 소재 벤처빌딩의 건물주와 임대차계약을 체결하였습니다. 임차보증금은 2억원으로, 계약서상 임차인은 법인명의로 되어 있습니다. A씨는 만일 위 임차건물이 경매처분되거나 소유자가 변경될 경우 임차보증금 확보에 문제가 생길 수 있을 것 같아 불안해하고 있습니다. A씨는 법인이므로 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지요?
답변:
A씨는 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
상가건물임대차보호법은 영세상인들을 보호하기 위한 법률입니다. 따라서 임차인이 상인인지 여부가 중요한 기준이 됩니다. 상인은 상법 제4조에 따라 자기명의로 상행위를 하는 자를 말합니다. 다만, 상법 제5조에 따라 점포 기타 유사한 설비에 의하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 본다고 규정하고 있습니다.
법인도 상법상 상인으로 볼 수 있습니다. 상법 제5조 제2항은 회사는 상행위를 하지 아니하더라도 전항과 같다고 규정하고 있습니다.
또한, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
따라서 영리행위를 목적으로 설립된 법인이 상가건물임대차보호법에서 정하고 있는 적용 범위에 속하는 기준 보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하고 영업을 하고 있다면 상가건물임대차보호법에 의한 상가임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다.
A씨의 경우, 소재지가 서울시이며 서울시의 경우 같은 법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호의 규정에 따라 임대차 보증금이 9억원 이하인 경우 같은 법의 적용대상이 됩니다. A씨의 임차보증금은 이에 못 미치는 2억원이므로 상가건물임대차보호법 상의 보호를 받는 상인에 해당합니다.
또한, A씨는 같은 법 제5조 제2항에 의해 임대차계약서에 확정일자인까지 받아두었으므로 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물 임대인 소유의 대지(를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
따라서 A씨는 상가건물임대차보호법의 보호를 받아 임차보증금을 안전하게 보장받을 수 있습니다.