개요:
주택임차인이 대항력을 갖추면 임대주택이 양도된 경우에도 양수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 법인은 주민등록을 구비할 수 없으므로, 법인 주택임차인은 대항력을 갖추지 못하고, 따라서 임대주택이 양도된 경우에도 임대인에게 임차보증금반환을 청구해야 합니다.
관련법 및 판례:
* 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
* 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결
질문:
甲주식회사는 직원들의 숙소용으로 주택을 임차하였으나, 법인은 주민등록을 구비할 수 없으므로 그 직원들만 전입신고하도록 하였습니다. 그런데 임대인 乙이 위 임대주택을 丙에게 양도한 경우, 甲주식회사는 누구에게 임차보증금을 반환받을 수 있나요?
답변:
甲주식회사는 乙에게 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법상 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다.
그러나 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록을 구비할 수 없으므로, 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하지 않습니다. 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다.
따라서 甲주식회사는 법인으로서 주민등록을 구비할 수 없으므로 대항력을 갖추지 못하였고, 따라서 임대주택이 양도된 경우에도 임대인 乙에게 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다.