개요:
* 처음 상가임대차 계약을 체결할 당시 보증금액수가 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았더라도, 이후 새로 임대차계약을 하여 보증금액수를 감액하여 소액임차인 요건에 해당하는 경우, 그 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
질문:
처음 상가임대차 계약을 체결할 때 보증금액수가 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았으나 그 후 새로 임대차계약을 하여 보증금액수를 감액하여 소액임차인 요건에 해당하는 액수가 된 경우 최우선변제권을 행사할 수 있나요?
답변:
예, 가능합니다.
우리 대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것인 이상 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액수가 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금액수를 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판시하였습니다. (대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결)
이러한 법리는 상가임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서, 귀하의 경우에도 새로운 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 사정이 없는 한 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 다음의 사항에 유의하시기 바랍니다.
* 새로운 임대차계약이 통정허위표시에 해당할 경우, 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서의 지위를 인정받지 못할 수 있습니다.
* 최우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력과 확정일자를 갖추어야 합니다.