개요
주택임차인은 임대차가 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖습니다. 그러나 보증금이 증액된 경우, 우선변제권의 행사 범위는 어떻게 되는지 궁금해하는 분들이 많습니다.
관련법 및 판례
* 주택임대차보호법 제8조: 임차인은 임차주택의 인도와 주민등록을 마친 경우, 임대인이 임차보증금을 반환하지 아니할 때에는 경매절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
* 대법원 판례(1990다카11377): 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 저당권설정등기 이후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락 받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다.
질문
저는 건물 소유자와 보증금 2,100만원에 임대차 계약을 체결하고 거주하던 중 저당권이 설정된 이후 소유자와 보증금을 300만원 증액하기로 합의하였습니다. 증액된 300만원에 대하여도 저당권자보다 우선변제 받을 수 있는지요?
답변
아니요, 증액된 300만원에 대해서는 저당권자에 대하여 우선변제 받을 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 저당권설정등기 이후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없습니다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락 받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것입니다.
결론적으로, 귀하는 2,100만원에 대하여만 저당권자에 대하여 우선변제 효력을 주장할 수 있습니다.