개요:
* 사실상 폐업 시 대항력 및 우선변제권 상실
* 유지 방법
질문:
상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법은 어떤 것이 있나요?
답변:
건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 합니다.
상가건물임대차보호법에 따르면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 따라서, 임차인이 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 사업자등록은 더 이상 대항력 또는 우선변제권의 요건을 충족하지 못하게 됩니다.
따라서, 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 합니다.
구체적으로, 대법원 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.
“상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 아니하거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로, 이 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다.” (대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결)
따라서, 사업자가 사실상 폐업한 경우, 임차인은 전차인에게 사업자등록을 하도록 요청하고, 전차인이 이를 이행하지 않을 경우, 전차인에 대한 임대차 계약 해지 및 임차권등기명령 신청 등의 조치를 취할 수 있습니다.