개요:
* 사업자등록신청서와 실제 임대차계약 내용의 불일치가 대항력 및 우선변제권에 미치는 영향
질문:
저는 상가건물을 임차한 임차인인데 실제 임대차계약내용대로라면 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금액의 한도 내인데 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서는 보증금이 더 높은 것으로 나와 있어 위 한도를 벗어납니다. 제가 우선변제권을 행사할 수 있을까요?
답변:
아닙니다.
대법원은, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없다고 판시하고 있습니다. (대법원 2016.6.9. 선고 2013다215676 판결)
따라서, 귀하의 경우에도 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서의 보증금액이 상가건물임대차보호법의 보증금액 한도를 초과하므로, 우선변제권을 행사할 수 없을 것으로 보입니다.
다만, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 실제 임대차계약 내용의 불일치가 귀하의 단독적인 귀책사유에 기인한 것이 아니라면, 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 있는 가능성도 있습니다. 이러한 경우, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서의 보증금액이 상가건물임대차보호법의 보증금액 한도를 초과하지 않는 것으로 인정될 수 있는지 여부를 법률 전문가와 상담하여 보시기 바랍니다.