개요:
* 사업자등록 신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지와 등기부상 표시 불일치 시 대항력 인정 여부
질문:
A씨는 상가건물을 임차하여 사용하고 있는 임차인입니다. 임차하고 있는 상가건물에는 근저당권이 설정되어 있었는데, 이번에 근저당권이 실행되어 경매에 들어간다고 합니다. 그런데 다시 확인해보니, 이 사업자등록 신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 것을 발견했습니다. 이 경우에도 상가건물에 대한 경매에 있어 우선변제를 받을 수 있을까요?
답변:
아니요, 우선변제를 받을 수 없습니다.
상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것입니다. 따라서 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차 건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 합니다.
대법원은 이와 유사한 사안에서, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판시하였습니다.
따라서 사안의 경우에도 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는, 그러한 사업자등록으로는 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없고, 대항력을 전제로 하는 우선변제권 또한 주장할 수 없습니다. 다만, 경매 절차에서 보증금에 대해 일반채권자로서 배당받는 것은 가능할 수 있습니다.
요약:
사업자등록 신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지와 등기부상 표시가 불일치하는 경우, 해당 사업자등록은 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없으므로 우선변제권도 인정되지 않습니다. 다만, 경매 절차에서 일반채권자로서 보증금에 대해 배당받을 수는 있습니다.