개요:
* 공동소유자가 상가건물을 임대하는 경우, 임차인의 계약갱신요구에 대한 갱신거절은 공유물의 관리행위에 해당하므로, 공유자의 지분 과반수의 동의가 필요합니다.
* 따라서, 공동소유자 중 1/2만이 갱신거절을 통지한 경우, 그 갱신거절은 유효하지 않습니다.
* 따라서, 임차인은 갱신거절 통지를 받은 공동소유자에게 임차목적물을 인도할 필요가 없습니다.
질문:
상가건물의 공동소유 지분을 각각 1/2씩 가지고 있는 A, B가 함께 임대인으로서 임차차계약을 체결하였습니다. 임대차계약 기간이 만료되어 임차인이 계약갱신요구를 하였는데, A만이 갱신거절 통지를 하였습니다. 그런데 임차인은 공동소유자인 B로부터 임차인의 계약갱신을 허용하고자 한다는 것을 들었습니다. 지금 현재 A는 임차인에게 상가의 명도를 구하고 있는데, 이 경우 임차인은 A에게 임차 부분을 인도해야 하는 건가요?
답변:
아니요, 임차인은 A에게 임차 부분을 인도할 필요가 없습니다.
상가건물의 공동소유자가 상가건물을 임대하는 경우, 임차인의 계약갱신요구에 대한 갱신거절은 공유물의 관리행위에 해당합니다. 따라서, 민법 제265조에 따라 공유자의 지분의 과반수로써 결정되어야 합니다.
상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조제4항에 따라 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같아 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당합니다. 따라서, 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 합니다.
대법원도 이와 같은 입장을 취하고 있습니다. 대법원은 이와 유사한 사건에서 “공동소유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하고 따라서 민법 제265조에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 [임대료반환등]).
따라서, 사안의 경우에 A가 갱신거절 통지를 하기 위해서는 B의 동의가 필요합니다. 그런데 A가 B의 동의를 받지 못하였다면, A의 갱신거절은 유효하지 않습니다. 따라서, 임차인은 A에게 임차 부분을 인도할 필요가 없습니다.