개요:
* 당해세인지 여부에 따라 우선순위 결정
* 당해세: 당해 세목의 법정기일이 임차인의 대항요건과 확정일자 취득일보다 앞선 경우, 조세채권자가 우선
* 비당해세: 임차인의 대항요건과 확정일자 취득일이 조세의 법정기일보다 앞선 경우, 임차인이 우선
질문:
상가건물의 임차인으로서 대항요건과 확정일자를 갖추고 있습니다 경매과정에서 조세채권이 존재한다는 사실을 알게 되었는데 우선순위를 어떻게 결정하는 것인지 알고 싶습니다.
답변:
당해세인지 여부를 따져보아야 합니다.
하급심 판례에 따르면, 상가건물임대차보호법 제5조제2항은 같은 법 제3조제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있습니다. 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로, 같은 법 제5조제2항에서 규정한 후순위권리자 그 밖의 채권자에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당합니다.
따라서, 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는 국세기본법 제35조제1항제3호에 의하여 결정되어야 합니다. 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 합니다.
따라서, 귀하의 경우 경매대상이 되는 조세가 당해세인지 여부에 따라 우선순위가 결정됩니다.
당해세인 경우:
당해 세목의 법정기일이 임차인의 대항요건과 확정일자 취득일보다 앞선 경우에는 조세채권자가 우선합니다. 예를 들어, 임차인의 대항요건과 확정일자 취득일이 2023년 1월 1일이고, 조세의 법정기일이 2022년 12월 31일인 경우, 조세채권자가 우선합니다.
비당해세인 경우:
임차인의 대항요건과 확정일자 취득일이 조세의 법정기일보다 앞선 경우에는 임차인이 우선합니다. 예를 들어, 임차인의 대항요건과 확정일자 취득일이 2023년 1월 1일이고, 조세의 법정기일이 2023년 2월 28일인 경우, 임차인이 우선합니다.