개요:
* 상가건물임대차보호법상 차임 증액비율
* 상가건물임대차보호법상 차임 증액비율 초과 시 효력
* 상가건물임대차보호법상 차임 증액비율 초과 시 초과 부분 반환 청구
질문:
상가건물임대차보호법상 차임 증액비율을 초과하여 차임을 지급하고 있는 경우, 초과 지급한 차임은 부당이득으로 반환 청구할 수 있는지요?
답변:
네, 가능합니다.
상가건물임대차보호법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다.
상가건물임대차보호법 시행령 제4조 제1항은 차임 증액의 상한을 5%로 규정하고 있습니다. 따라서, 임대차계약 중 임대인이 차임 증액을 요구할 때에는 5%를 초과하지 않는 범위 내에서만 증액할 수 있습니다.
만약 임대인이 5%를 초과하여 차임을 증액한 경우, 그 초과 부분은 무효로 됩니다. 따라서, 임차인은 그 초과 부분에 대한 차임을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.
대법원 판례도 이러한 입장을 지지하고 있습니다. 대법원은 2014년 4월 30일 선고한 판결에서, “상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다”고 판시하였습니다.
따라서, 사안의 경우에도 임대인이 5%를 초과하여 차임을 증액한 경우, 임차인은 그 초과 부분에 대한 차임을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.